Reforma de la Ley Hipotecaria

(y del Texto Refundido según Decreto de 8 de Febrero de 1946)

Ésta sin duda es, dada la situación actual, la reforma de Ley más urgente de entre todas las propuestas.
En España el mercado hipotecario está regulado por un R.D. de 16 de abril de 1909, sobre el texto de Ley Hipotecaria, modificado en algunos puntos por el Decreto de 8 de febrero de 1946, con una anexión de normativa mediante la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, por la cual se regulaban las hipotecas inversas.

Ante todo queremos dejar manifiesto nuestro total rechazo al desinterés o al partidismo del poder legislativo en esta materia. En un país como España que desde 1998 hasta 2008 ha basado su economía en el sector inmobiliario sin afrontar el cambio necesario de una ley obsoleta que data de más de cien años, no se puede consentir. Repetimos, no sabemos si ha sido por dejadez, lo cual es malo, o por imposición de las entidades financieras, lo cual es aún peor, de lo que sí estamos convencidos es de que ha llegado la hora de afrontar una profunda reforma de este sector, modificando y modernizando la Ley para que no se den casos de indefensión de la ciudadanía frente a la posición dominante del sector bancario.
La situación por la que pasamos, con una tasa de morosidad de la banca en aumento, actualmente está situada en el 11,83%, y con un crecimiento mensual de 4.886 millones, siendo el volumen de créditos dudosos de 189.618 millones de euros, nos fuerza a regular en este sentido.

Como ha puesto de manifiesto la abogada general del Tribunal Europeo, la actual regulación de los desahucios en España es ILEGAL, y exige a los jueces españoles que frenen la sangría que se está llevando a cabo en este sentido.

Pasemos a analizar un caso cualquiera de los que ha habido en estos últimos meses.
Una persona que quería adquirir una vivienda usada, se ponía en contacto con el propietario, fijaban un precio, pongamos para este caso 150.00 euros, iba al banco para pedir la hipoteca, ya de entrada estos años atrás el banco decía si, sin entrar a analizar la capacidad de pago del futuro deudor, simplemente con presentar una nómina, aunque esta fuera de un contrato temporal, la hipoteca estaba concedida. El banco mandaba a una empresa tasadora para hacer la valoración del inmueble, en la mayoría de los casos la tasadora pertenecía, si no toda, en parte al propio banco, el informe de tasación fijaba un valor de mercado de 300.000 euros del inmueble por el que previamente habíamos fijado el precio de compra en 150.000, es decir la tasación duplicaba el precio real. Cuando íbamos al banco, éste nos comunicaba con orgullo que de 150.000 euros nada, la tasación era por el doble, y nos concedían hasta el 100% de la misma, y se da la circunstancia que en algunos casos hasta el 110% del valor de tasación, haciéndole ver al comprador que era la única opción posible, sin posibilidad de solicitar únicamente la cantidad requerida para la compra, lo cual éste aceptaba. Se firma la hipoteca, en ese instante el comprador deja de ser cliente del banco para convertirse en deudor del banco.

Mientras todo iba bien, mientras la burbuja inmobiliaria no hacía más que inflarse, no había problema, se podía hacer frente a los casi 1.000 euros mensuales de cuota, pero llega la recesión, la burbuja se desinfla y comienza la sangría de desempleo, esa persona que tiene una hipoteca a 35 años no puede seguir haciendo frente a los pagos de 1.000 euros mensuales, de modo que deja de pagar, y aquí, aunque nos quieran hacer creer lo contrario comienza el que hemos denominado “Gran Negocio de la Banca.”
La jugada no podría estar mejor planificada, ese banco que concedió la hipoteca inicia un procedimiento judicial de lanzamiento (desahucio), una vez que se fija la fecha para la subasta del inmueble, normalmente queda desierta ya que en contadas ocasiones se adjudica a otro particular, y el banco sigue el siguiente procedimiento, RETASA, ese mismo inmueble al 30% del valor de tasación anterior, si antes para la concesión hipotecaria lo tasó en 300.000 euros, ahora lo tasa en 90.000 euros, y se lo adjudica en propiedad por esa cantidad, mientras tanto le sigue reclamando al deudor la diferencia entre lo que le queda de amortizar de la primera tasación y la tasación segunda, es decir, si esa persona había amortizado 10.000 euros de los 300.000 le quedaban por pagar 290.000 euros, la diferencia es de 200.000 euros que el deudor aparte de perder el inmueble, sigue debiendo al banco, esto ya de por sí nos parece que roza la ilegalidad, ya que si la segunda tasación sirve para que el banco se adjudique la vivienda, también debería servir para que el cliente o deudor pueda refinanciar su deuda con esa tasación.

Una vez adjudicado el inmueble, esta entidad lo que hace es juntar varios inmuebles en un paquete, cada paquete se denomina “Cédula Hipotecaria” y revende esas cédulas a otras entidades financieras por una cantidad que normalmente es fijada en el precio de adjudicación más un porcentaje en función de cada cédula, de ese modo obtiene liquidez, teniendo además a miles de deudores. Los bancos que compran esas cédulas saben de la rentabilidad de las mismas, es un valor seguro, ya que al no estar regulada la dación en pago y sabiendo que detrás de cada una de esas cédulas hay un aval poderosísimo, cómo es el Estado no tiene problemas a la hora de comprarlas, ya que en caso de devaluación, saben que el Estado les abonará las pérdidas con dinero público. El negocio es redondo para las entidades financieras.

Desde Innovación Colectiva, proponemos que se cambie la Ley Hipotecaria en el sentido de buscar fórmulas que sean capaces de facilitar el pago de sus créditos a los deudores de buena fe, además de crear mecanismos para aquéllos casos que pudiendo pagar, optan por no hacerlo ante una situación de patrimonio inmobiliario neto negativo.

Los análisis concuerdan en que cuando se recupere la economía y haya gente con suficiente ahorro como para dar la entrada en la compra de un inmueble, prefieran destinar el dinero a otros productos, ya sean financieros o de consumo, aunque su perfil de solvencia esté dentro de los que pueden hacer frente a una hipoteca por el 90% del valor.

Son muchos los puntos a reformar, pero son imperiosamente necesarios cambiarlos en el siguiente sentido:

– Regulación de la dación en pago: Es de justicia que ante la incapacidad de pago de un deudor, la deuda sea cancelada mediante la entrega del inmueble al banco.
– Regulación por Ley del máximo hipotecario: Regular mediante ley el tope máximo a financiar para la compra de un inmueble, siendo éste tope del 80% del valor real del inmueble objeto de financiación
– Obligación de que la hipoteca lleva aparejado un seguro de crédito y protección de pagos: Con esta medida se protege al deudor ante cualquier contingencia como desempleo o enfermedad, la aseguradora se hace cargo de las cuotas durante el periodo en el que el deudor esté en paro o enfermo, evitando de ese modo que la hipoteca entre en mora.
– Obligación a la banca de pactar previamente un procedimiento de refinanciación claro y transparente con el titular del préstamo: De esta forma, quedando pactado con antelación, se aseguran la solución de problemas futuros con posibilidad real de recuperabilidad, para los casos en dificultades.

Poniendo en práctica estas medidas, y como último aspecto favorable tenemos que si finalmente fallan todos los mecanismos y fuera necesaria la puesta en marcha de la ejecución hipotecaria, el mayor riesgo habría sido transferido del sector bancario al sector asegurador.

Hemos de añadir que este modelo es el utilizado en Canadá desde mediados de los años 50, obteniendo este país una tasa de morosidad de las más bajas del mundo.

Se puede reformar el sistema hipotecario, pero si lo hacemos sin sobresaltos para todas las partes, mejor.

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